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22致富实操篇:如何破限购限贷持有N套房致富?

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发表于 昨天 17:11 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

大家好,我是【房神老王】。拥有8年房产投资实操经验;白手起家投资房产,到目前,已投资21套房,管理过125张卡。并已成功帮助上万人通过买房获得高额回报。我将每日持续分享8年“所学、所历、所悟”的买房致富实操干货,包含:房产套利的秘密、首付融资、破限购限贷、选房指南、陷阱内幕、手法技巧等系统知识。

今天老王要分享的主题是:如何破限购限贷持有N套房致富?

本篇共有以下三个重点

1:如何利用代持手法破除限购限贷的难题?

2:代持流程详解

3:如何规避代持的风险?

一:什么是代持?


假如你想投资房产,想通过买房致富,但在限购的情况下,又苦于没有购房资格,这种情况下,有没有什么办法呢?在职业买家的世界里,方法肯定是有的。行话叫做代持,你可以通过别人的购房资格买房,自己间接持有。相当于你出资,并授权代持人出面持有房产,以代持人名义登记房产资料、申请按揭贷款,但其间所有的费用,包含首付,月供、契税等等费用由你来承担,代持手法,能够在市场上生存。底层逻辑就在于:一个缺乏资金,或者不愿意冒房价风险,而你有资金和决策眼光,两者一拍即合。【房神老王】

二:代持合法么?


答案是:100%合法。你是A,代持方是B。 你的房产,登记在B的名下,是完全合法的。如同商场“寄售”一样合法。我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:

1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

2.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

3.违反法律、行政法规的强制性规定。

就房产代持协议而言,只要当事人表示真实,内容不具有《合同法》第52条和其他法律规定合同无效的情形,只要是双方自愿签订的房产代持协议,都是有效的。【房神老王】

三:代持流程详解



1:B签订购房合同

2:B支付30%首付款

3:B申请银行贷款

4:B审查购房资格,审税

5:B到交易中心过户

6:B收房,支付月供

以上流程,所以的费用你来出,,整个过程就和“B本人购房”完全一模一样。 你去交易中心,是察觉不出里面有几个人代持的。 因为从监管角度,是完全无从分辨的。当然以上六个步骤中,你只需要办一个代理公证,就可以由你全程代办,只有一项,是B必须本人亲自到场的。就是:B申请银行贷款 。这一栏,必须当着信贷员的面签拍照。所以B至少得到场一次。【房神老王】

四:代持风险控制


听到这里:很多人都有一个顾虑,我一套几百万的房子写到了别人名下,万一哪天代持人翻脸不认人,中途把房子悄悄卖了怎么办呢?所以代持的核心在于选人,一般职业买家第一层是选择父母,以及岳父岳母,第二层是家里的姑舅姨表,第三层就是自己的朋友,当你把前面三层购房资格用完之后,在来考虑外人,最好的房票就是:离婚带孩子的单亲母亲,因为足够的稳定。这是第一步,俗话说:人心隔肚皮。忠诚是因为背叛的利益不够。永远不要试图用金钱考验人性。 5W他不会背叛你。那500W呢? 所以防止B背叛的最佳方法,就是别让他经受500W的“考验”。怎么做呢?【房神老王】

共有以下3个方法

1: 增加债务

你带上B,携带身份证+房产证。去房产交易中心申请一张“抵押证”。把他项权证做到自己名下,有了抵押证,抵押撤销之前”房产都不能买卖。 哪怕抵押证就写1块钱,B要偷偷卖之前,他必须把这1元给还了。他就不能不告知你,所以现在房子变卖必须经过你的许可

2:叠租约

众所周知,含有“超长期”租约的房子,很难很难卖的。因此你可以和代持人B签一个“长期租约”。 中国的法律规定,租约最长20年。 其实绝大多数人不知道,租约最长是20年+20年。其中20年收费+20年免费。买卖不破租赁。相当于变相的把这套房子锁了40年。

3:实际控制

千万不要让代持人住在房子里!让他离得越远越好。把所有的月供,水电煤缴费单,钥匙物管,银行对账单,电话联系人,统统改到你的名下。最理想境界是,让“代持人”根本不记得房产地址。

当然,代持”会损伤到代持人的首房,首贷资格。这点需要和代持人说清楚。因为“受损”,所以代持会分给“代持人”一定的利润。一般是房票和贷票合计房价的10%-15%,具体要看代持人的资质,贷款额度等。资质越好,分享的利润越高。同时加一个保底收益,比如卖出时结算利润20万,在加一个保时,分五年,每年除夕预付4W费用。这一步,可以按照房子的大小具体斟酌。【房神老王】

当然,这里面还有很多的细节和注意事项无法完全说明,比如:代持人有配偶怎么规避离婚的风险?万一代持人意外死亡怎可处理?代持最合理的年限是多久?如何从法律的角度规避代持所有的风险?篇幅有限,【房神老王】买房致富密训课堂进行详细的讲解。

总结一下今天的讲解

1:代持是完全合法的

2:代持最大的好处就是破解限购限贷

3:永远不要试图用金钱考验人性。最好的方法就是不要让代持人接受考验

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致富模式篇

01:【包租模式】7步包租法,轻松打造百万睡后收入

02:【整容模式】专为出售的整容装修术,让你的房子立刻增值30%

03:【法拍模式】学会这一招,快速买入藏着大利润的法拍房

04:【解毒模式】无视房价涨跌依然赚大钱的秘密

05:【囤房模式】囤房大法,让你躺着睡觉都赚钱

致富干货篇

06:【心法】如何找到买入即赚30%的笋盘?

07:【时机】3个方法把握买房致富最佳时机

08:【选房】这4种房子,买房致富一定不能碰

09:【城市】5个办法选出最具价值投资城市

10:【地段】3个标准,轻松选出城市最快升值地段

11:【型户】不请风水师,快速判断好户型的7个核心指标

12:【砍价】3招6步绝杀房东机器人谈判法

13:【中介】中介攻防全攻略,一眼识别中介谎言

14:【合同】4步教你避开房屋合同套路

致富实操篇

15:【信用卡】跟富人学融资,3招快速攒够首付款

16:【流水 】3个核心,教你做出秒批大额信用卡的流水

17:【社保公积金】5点透讲社保公积金,轻松买房又省钱

18:【代持】有钱买不到?如何合法破限购持有N套房?

19:【B2C单】手把手教你:合法避开5大交易税费

20:【截断和对敲】楼市提款机:房贷未还清,如何二次申请30年房贷?

21:【2T理论】4个心法,教你每年买入2套房。

22:【买房致富速成秘籍】9个要点透讲买房致富全流程,从此走向人生巅峰。

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